حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها

حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها

صدر حديثًا كتاب "حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها"، تأليف: "مكتب إبراهيم محمد السياري للمحاماة"، نشر: "دار الميمان للنشر والتوزيع".

وهذا الكتاب إصدار علمي يوثِّق وقائع حلقة النقاش التي انعقدت يوم الاثنين 22/ 11/ 1441هـ الموافق (31/ 7/ 2020م)، عبر الاتصال المرئي، والتي عالجتْ موضوعًا مهمًّا في صناعة سوق التمويل العقاري في المملكة العربية السعودية بهدف تحقيق أهداف رؤية المملكة في رفع نسبة تملّك المواطنين في ضوء توجيهات القيادة الحكيمة من خادم الحرمين الشريفين وسمو ولي عهده الأمين.

ومن أهم محاور هذه الحلقة دراسة علمية أعدها مكتب السياري للمحاماة والاستشارات القانونية، انتهتْ إلى ابتكار حلول شرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها؛ شارك في إعدادها فريق من المختصّين في الشريعة والقانون وصناعة التمويل العقاري وتطوير المنتجات.

كما قدمت مجموعة من التعقيبات المكتوبة من عدد من الفقهاء والمتخصصين في المعاملات المالية الإسلامية، وجرت مناقشات معمّقة ومداخلات من أعضاء اللجان الشرعية للمؤسسات المالية الإسلامية وعدد من الخبراء في الصناعة، أثْرَتْ موضوعَ الحلقة وساهمت في تطويره.

وقد كُوّنت في نهاية الحلقة لجنة صياغة التوصيات من عدد من الباحثين والمعقِّبين والحضور، وانتهت بعد مداولات إلى اعتماد نتائج وتوصيات مهمة جرى توثيقها في نهاية هذا الإصدار، ويجدر بنا الاطلاع عليها.

ولقد جاءت هذه الدراسة لتقديم محاولة للمواءمة بين المتطلبات الفنية لتوريق محافظ التمويل العقاري وطرح البدائل الشرعية المبتكَرة المناسبة لتوريق هذه المحافظ.

وقد قسمت هذه الدراسة إلى قسمين، وهما:

القسم الأول: والذي قصد إلى توضيح الصورة الفنية للتوريق، كما هو معمولٌ به في المؤسسات المالية التقليدية، وذلك بعرض الجانب الفني للتوريق في الأنظمة المالية العالمية بالمصطلحات المستخدَمة نفسها دون تصرُّف فيها؛ رغبةً في نقل الصورة الفنية للتوريق على حقيقتها.

وقد انتظم هذا القسم تعريف التوريق، وبيان أنواعه، ونشأته، وأهميته والحاجة الداعية إليه، وبيان طريقة توريق القروض السكنية، متضمنًا بيان أطرافه، والمستندات القانونية المنظمة له، والمتطلبات الأساسية للتوريق، وهيكلة الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية المضمونة، وبيان أنواعها.

وأما القسم الثاني: والذي قصد إلى طرح بدائل شرعية مبتكَرة لتنظيم هذا السوق؛ ليتمكن من العمل بشكل فاعل بما ينسجم مع المتطلبات والشروط الفنية، دون إخلال بأحكام الشريعة، وضوابطها.

وقد تضمن هذا القسم بيان المنطلق الشرعي للبديل المقترح لتوريق محافظ المرابحة، والأسس التي بني عليها البديل المقترح، والذي يتضمن: البديل الشرعي لنقل ملكية الدين النقدي إلى شركة إعادة التمويل، وهيكلة الأوراق المالية التي تصدر مدعومة بهذه الديون بحيث تكون قابلة للتداول.

ونجد أن التوريق من أهم أدوات تنشيط قطاع التمويل السكني، فهو يوفِّر السيولة للممولين بأقل التكاليف، وهذا ينعكس على قلة تكاليف التمويل العقاري على المواطنين المستفيدين، كما أتى توضيحه في القسم الأول من الدراسة بشأن التصوير الفني للتوريق، وإيجاد الأدوات المشروعة التي تساعد في تسهيل توفير المساكن للمواطنين المستفيدين؛ وهي من أهم ما ينبغي السعيُ إلى تحقيقه؛ لارتباطه بمقصِدٍ حاجيٍّ من المقاصد التي تراعيها الشريعة، فالسكن مما لا بد منه؛ لتقوم حياة الناس؛ ولو لم يراعَ لحصل للناس حرَجٌ ومشقة، ومعلوم أن أكثر المواطنين تقصُرُ قدرتُهم المالية عن توفير المسكن الملائم لأمثالهم إلا بتوسيطٍ من التمويل السكني، فإذا وُجِدت الأدوات التي ينشط بها هذا القطاع؛ كان ذلك سببًا في تسهيل تحقيق هذا المقصِد، فمن الآثار القريبة لذلك: تهيئة السوق لشركات التمويل والبنوك؛ لتقدم تمويلات عقارية للمواطنين بأقل التكاليف الممكنة؛ إذ تتنوع معه مصادر الأموال لشركات التمويل، وتتوفر لديها السيولة التي تتيح لها التوسُّع في منح المواطنين تمويلاتٍ عقاريةً لتوفير المساكن.

إن من أكبر الإشكالات الشرعية التي تواجه الممولين تَوريقَ ديونِ المرابَحة، والتي تمثل نسبةً كبيرة من إجمالي أصول التمويل العقاري، ويُتوقَّع أن تزيد هذه النسبة مقارنة بأصول التمويل العقاري بصيغة الإيجار التمويلي؛ وذلك لعدد من الأسباب، من أهمها: انصراف كثير من المستفيدين من الأفراد عن القبول بعقود الإيجار ذات العائد المتغير؛ لصعوبة التنبؤ بما يجب عليهم الالتزام بدفعه مستقبلًا، والعائد المتغير هو الحافز الرئيس لتطبيق عقود الإيجار التمويلي بالنسبة للبنوك وشركات التمويل؛ لأن الاجتهادَ الفقهيَّ المعاصر قد استقرَّ على القَبول به في الإجارة، ومنعه في عقود البيع الآجل، وإذا لم يجد العائد المتغير في الإجارة القبول المأمول في تمويلات الأفراد؛ فالنتيجة أن عقود التمويل بالمرابحة ستكون هي الأكثر تطبيقًا وانتشارًا.

وإذا كانت ديون المرابحة تمثل النسبة الأكبر من أصول التمويل العقاري، وثبتت الحاجة إلى توريق ديون التمويل العقاري، فالحاجة قائمةٌ إلى إيجاد بديل شرعيٍّ لشراء محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة؛ بما تتحقق به أهداف التوريق المشروعة التي سبقت الإشارة إليها، والأهداف العامة للتوريق التي يهدف المنظِّم إلى تحقيقها؛ حتى تكتمل منظومة التمويل العقاري.

وجاءت موضوعات هذا البحث بالتفصيل على النحو التالي:

• مقدمة معالي الأستاذ ماجد بن عبدالله الحقيل - وزير الإسكان.

• كلمة رئيس فريق الدراسة.

دراسة: "الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها":

القسم الأول: التصوير الفني لتوريق القروض العقارية السكنية.

المسألة الأولى: التعريف بالتوريق.

أولًا: المقصود بالتوريق.

ثانيًا: أنواع التوريق.

المسألة الثانية: نشأة التوريق.

• أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية من جهة الضمان الحكومي.

المسألة الثالثة: أهمية التوريق والحاجة إليه.

المسألة الرابعة: طريقة توريق القروض السكنية.

النقطة الأولى: الأطراف الرئيسة في التوريق.

النقطة الثانية: المستندات القانونية.

النقطة الثالثة: المتطلبات الأساسية للتوريق.

النقطة الرابعة: مثال على توريق القروض السكنية.

النقطة الخامسة: هيكلة الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية المضمونة من الحكومة.

النقطة السادسة: أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية السكنية.

النقطة السابعة: خصائص توريق القروض السكنية.

القسم الثاني: البديل المقترَح لتوريق محافظ المرابحة.

المسألة الأولى: المنطلق الشرعي للبديل المقترح لتوريق محافظ المرابحة.

المسألة الثانية: أُسس البديل المقترَح لتوريق محافظ المرابحة.

الأساس الأول: الصيغ الشرعية لشراء محافظ المرابحة.

النَّموذج الأول: شراء محفظة المرابحة مقابل سِلَع.

النَّموذَج الثاني: منح تسهيلات مرابحة مع تسوية (settlement) دين التمويل على محفظة المرابحة (حوالة).

الأساس الثاني: البديل الشرعي لإصدار أوراق مالية (صكوك) قائمة على محافظ المرابحة.

أولًا: تصوير هيكل البديل المقترَح لتداول هذه الصُّكوك.

ثانيًا: التأصيل الفقهي لتداول الصكوك المبنية على محافظ المرابحة في البديل المقترح.

ضابط التبَعِيَّة المؤثرة في تداول الديون دون اعتبار ضوابطه.

• النتيجة، خلاصة الدراسة.

• وقائع حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها.

• جلسة الافتتاح.

• المتحدثون في جلسة الافتتاح.

• الجلسة الأولى: عرض الدراسة والتعقيبات.

• المتحدثون في الجلسة الأولى.

• وقائع الجلسة الثانية.

• المتحدثون في الجلسة الثانية.

• نتائج وتوصيات حلقة نقاش الحلول الشرعية لبيع محافظ التمويل العقاري بصيغة المرابحة وتوريقها.

وتُقدِّم هذه الدراسةُ مقترحًا لبديل شرعي للتوريق مع بيان تصويره الفني، وذكر المؤيدات الشرعية لهذا البديل، وقبل ذكر البديل، وتصويره، ومؤيداته الشرعية الخاصة؛ يحسن التقديم بمقدمة تتعلَّق بحاجة قطاع التمويل العقاري في المملكة إلى التوريق؛ باعتبارها من المنطلقات الشرعية لضرورة وجود بديل يحقق مقصِدًا من مقاصد الشريعة.